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【原创】地产众筹——风光背后的危机四伏

来源:众筹家 2015-07-16 14:12 收藏

众筹和互联网+无疑是今年最流行的概念,各路巨头大咖都纷纷插足其中,商业地产也不例外,地产众筹更是闹得风生水起,不仅能解决融资难题,其让人耳目一新的营销手法更带来了意想不到的收获。但眼前风光无限好的地产众筹背后,仍是危机四伏,不仅存在着缺乏流动性等问题,更有面临法律和政策的风险。

众筹和互联网+无疑是今年最流行的概念,各路巨头大咖都纷纷插足其中,商业地产也不例外,地产众筹更是闹得风生水起,不仅能解决融资难题,其让人耳目一新的营销手法更带来了意想不到的收获。但眼前风光无限好的地产众筹背后,仍是危机四伏,不仅存在着缺乏流动性等问题,更有面临法律和政策的风险。


地产众筹之风疯狂袭来

 2015年6月8日,由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务正式宣告落地。6月12日,由双方共同推出的中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”正式的上线,首期众筹50亿的额度中,有5亿面向个人投资者发售,当天就全部售罄,线上认购超额多倍;面向机构投资者的45亿元额度,3日之内也被抢光,创造了全球众筹行业的新纪录。据了解,更有甚者,没能抢到额度的投资机构,已经将电话直接打到万达集团高管层,催促推出后续产品。火爆程度可以想象,用风光无限来应荣已毫不夸张。

实际上,万达集团并不是“第一个吃螃蟹的人”从去年开始,多家互联网金融机构就在与地产开发商进行房地产众筹类的合作。而在今年的5月29日,中国平安旗下的某众筹联盟宣布成立,这个联盟聚集了包括万科、绿地、碧桂园在内的数十家国内知名房企,一时间“众筹”风靡业界。


什么是地产众筹?

首先,什么是众筹?众筹是指在互联网面向大众筹集资金,以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。那么房地产众筹,便可以理解为多人投资一处房地产项目,共同拥有并共同获取房产收益或使用权的过程。


地产众筹的三种模式

中国市场房地产众筹有三种模式:第一种众筹拍卖是时下常见的一种模式,由大众集资购买开发商拿出来参与众筹的折扣房源,当集资总额目标完成后,开发商将把该房源5折起拍卖,溢出集资总额的部分则为众筹人的收益。例如某开发商拿出一套市场价值100万元的房子参与众筹,设定众筹总额为50万元,假若众筹总额筹满后开发商将该房子按市场价7折成功拍出,那么溢价的20万就是众筹者的收益。

第二种模式是集体定制,由购房者提出购房需求,甚至可以参与住宅项目的定制,按需建房之后再收钱。业内人士表示,自由筑屋不仅要求在这个平台上合作的项目给予用户知情权和投票参与权,还将组织具有第三方专家和业主代表参加的用户委员会,帮助用户进行重要内容的洽商和决策。

第三种模式是众筹投资,如平安旗下的平安好房的模式被解读为股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业,并通过它持有房地产。在众筹过程中,自己只是承担信息收集、项目审核和发布的角色,对项目本身的真实信息进行尽可能全面、详尽的调查和展示,但不对项目本身承诺任何预期收益。平安好房董事长兼CEO庄诺在接受记者采访时表示,在众筹拿地的过程中,投资者不再仅仅是购房者、理财者,而是以“微开发商”的身份参与融资,在众筹成功后,再让用户根据需要,设计出不同的金融产品,进而拥有该房产的产权或权益。

除了上述模式,房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。日前保利地产宣布将与民生银行(推出理财产品“利民保”,购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价,并享受封闭期内的理财收益,即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。此前,绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所发布首款互联网房地产金融产品,旗下互联网房地产金融平台“绿地地产宝”启动。万达集团与快钱公司联手推出的国内首个商业地产众筹项目“稳赚1号”,起始投资金额仅为1000元,募集资金直接投向各地万达广场的建设中。业内专家表示,对于万达这样的开发商而言,通过互联网金融的“众筹”形式,将项目资金与实体产业直接对接,再注入到房产项目,实现快速募资。



地产众筹为何如此火爆?

既然第一个吃上螃蟹的不是万达,那为何“稳赚1号”还能如此火爆,还能掀起轩然大波?在笔者看来,原因主要有以下几点:一是地产众筹解决了地产企业的资金问题;二是地产众筹以其新颖的营销方式取得了意想不到的效果,互联网和大数据更成为了售房的利器;三是地产众筹的出现和兴起,满足了互联网时代多样化的投资需求。那么问题就来了,看似风光无限的背后隐藏着多少危机呢?


风光背后的危机四伏

据记者了解,国内地产众筹更多是一种营销行为,地产商利用众筹这个概念,更多的是为了融资和营销,甚至有些房产项目噱头的意义已经超过了房子本身。在笔者看来,风光的地产众筹的背后的危机有以下几点:

一、概念模糊。如前文所说万达的“稳赚1号”,产品包含了太多概念:租金收益权转让、类REITs、房地产众筹等,对于产品没有明确的定义,不少消费者并不理解地产众筹的概念,至看到了高收益而忽略了风险,不少地产商正式利用了消费者的这一盲点进行营销。

二、处在法律的灰色地带

那么地产众筹和非法集资的界限怎么来划分呢?业内专家表示目前这两者之间还没有特别明确的界定,由于互联网的存在,可能有一些尝试探索目前是在被允许的范畴之内。

三、地产众筹投资具有较大风险性且缺乏流动性。若地产商在定位、开发或者经营上存在问题的话,可能后期无法兑现承诺的收益。

四、地产众筹参与人数众多,一旦产生纠纷,众筹发起方、开发商和买家之间极易形成利益同盟,进而损害投资人的利益。

因此,当地产众筹之风席卷而来的时候,投资者们要看清风光背后的危机,切忌盲目,认真考量项目的可行性、回报率和风险性。


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